נקודת המוצא

את מחירי הדירות בישראל כולנו מכירים ומכירות היטב. ברור לכולנו

שהמחירים לא צפויים לרדת אלא אף לעלות בתקופה הקרובה – ולעלות הרבה.

אם אני לא יכולה להרשות לעצמי לקנות דירה בישראל איזה אפשרות נשארה

לי? לגור בשכירות!

למזלנו קצב עליית מחירי השכירויות איטי בהרבה מקצב עליית מחירי

הדירות בארץ. תחשבי על זה, מה היה קורה אם בשנה שבה מחירי הדירות היו

קופצים ב20% גם השכירויות היו קופצות ב20% – נשמע הזוי נכון?

אם כך הפתרון פשוט – מי שלא תוכל לגור בדירה בבעלותה, או לפחות לרכוש

דירה להשקעה (שתהוו לעצמה עוגן במקרה וחלילה לא תוכל להמשיך לגור

בשכירות) לפחות תוכל להמשיך לגור בשכירות.

שכירות היא “הישועה” של אלו שהחליטו לא לקנות דירה בארץ, למה אני

אומר ישועה? כי זה או זה או כלום… זהו אין עוד אופציות איפה לגור…

אז לאן מועדות פניו של שוק השכירויות – השוק שאחוז גבוה כל כך במדינה

נשען עליו ולרבים ורבות מאיתנו הוא מהווה מוצא אחרון למגורים בישראל.

בואו נסתכל קצת על הנתונים

סקר משקי הבית לשנת 2022 של הלמ”ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)

מציג את הנתון המעניין הבא – 32.4% ממשקי הבית בישראל גרים בשכירות,

מדובר ב 946,000 משקי בית, נתון שמציג עלייה של 2% לעומת שנת 2019

שהם כ125,000 משקי בית. מדובר בתוספת של 338,000 תושבים נוספים

שגרים בשכירות! (לפי ממוצע של 2.7 נפשות במשק בית).

אם נסתכל על הנתונים בראייה קצת יותר רחבה נגלה שלפני כמעט עשור

מהיום (2015) מספר משקי הבית המתגוררים בשכירות עמד על 644,000

שבאותה שנה היוו 26.4% אחוז ממשקי הבית.

מדובר על עלייה של 23% ביחס של משקי הבית הגרים בשכירות לעומת כל

משקי הבית בישראל בשבע שנים בלבד – קצב עלייה ממוצע של 3.3%

לשנה!!!

מה זה אומר במילים פשוטות?

אם נצא רגע מכל החישובים המסובכים ונשאל את עצמנו – מה בעצם

המשמעות של כל המספרים האלה בתכלס?

המשמעות היא שככל שעובר הזמן אחוז גדול יותר מהאוכלוסייה עובר לגור

בשכירות.

שזהההההה מאוד הגיוני… כי לקנות דירה למגורים נהיה הרבה יותר קשה

מבעבר אז אנשים מעדיפים לשכור…

אוקי, אז הבנו שהמגמה היא כזו שעם הזמן הביקוש למגורים בשכירות יעלה,

אז איך זה ישפיע על מחירי השכירויות?

בשביל להבין מה יקרה למחירי השכירויות נשאל שאלה אחרת:

מה קרה למחירי השכירויות בשנים האחרונות???

בין יולי 2019 ליולי 2024 עלה מדד שכר הדירה ב-15.4%, מדובר על עלייה

ממוצעת של קצת יותר מ3% לשנה, עם זאת חשוב לציין שעיקר העלייה

התרחשה דווקא בשנה האחרונה.

מעניין לראות שבאותן 5 שנים עלו מחירי הדירות בשיעור של 41.9% – קצב

עלייה ממוצע של 8.3% לשנה.

יחד עם זאת חשוב להדגיש – גם מחירי הדירות וגם מחירי השכירויות עלו

באותן השנים.

נהיה הרבה יותר יקר לגור בישראל ככל שעובר הזמן.

ניתן לראות גם את גרף מחירי הדיור בישראל:

אז מה הפתרון???

אם להיות ריאלי – אין פתרון קסם. מחירי הדירות ומחירי השכירויות ימשיכו

לעלות וככל שעובר הזמן קצב העלייה רק יגבר, למה? בואו נבין:

• ככל שהזמן עובר מחירי הדירות ממשיכים לעלות ß
• מי שלא יוכל להרשות לעצמו לקנות דירה (כי יקר) ילך לגור בשכירות. ß
• הביקוש לשכירות עולה ולכן גם מחירי השכירויות עולים. ß
• מחירי השכירויות עולים ולכן נהיה יותר משתלם כבר לקנות דירה ולשלם משכנתא במקום לגור בשכירות ולשלם את אותו תשלום משכנתא בדמי שכירות (בכך אתה למעשה משלם את המשכנתא של בעל הדירה) ß
• יותר אנשים קונים דירות מה שמוביל לעוד עלייה במחירי הדירות ß
• מי שלא יוכל להרשות לעצמו לקנות דירה (כי יקר) ילך לגור בשכירות. ß

וככה נוצר כדור שלג!!!

רגע רגע הולד יור הורסס! מי אמור לפתור את המצב?!?!?

המדינה!!! תפקיד המדינה הוא לפתור את המצב, או יותר נכון למנוע ממנו

להתממש. איך היא אמורה לעשות את זה? המדינה צריכה לדאוג שיהיה היצע

מספיק של דירות כך שאם יש מספיק היצע של דירות – כזה שתואם את

הביקוש או יותר נכון לומר – את הצורך, המחירים יפסיקו לעלות / יעלו בקצב

מתון והגיוני, כזה שתואם את קצב ההכנסה הממוצעת למשק בית בישראל,

כמו שקורה במדינות מתוקנות אחרות (אנחנו לא המצאנו את שוק הנדל”ן).

אבל המדינה לא עושה את זה! למה? כל אחד יכול לענות לעצמו למה הוא

חושב שהמדינה לא עושה את זה, אבל התוצאה נשארת אותה תוצאה – והיא

מופיעה בנתונים שהצגתי למעלה.

מה המדינה כן “חושבת” לעשות?

1. להעלות את האפשרות לקחת משכנתא ל80% ממחיר הדירה, על מנת לאפשר ליותר אנשים לרכוש דירה.
2. מחיר למשתכן – לא עונה על הצורך בעיניי, כמו לשים פלסטר על דימום פנימי.
3. שכירויות ארוכות טווח – כרגע זה לא משהו שיוצא לפועל בהיקפים נרחבים אבל מי יודע אולי משם תבוא הישועה האמיתית (לא נראלי – אבל זה למאמר אחר).

אז מה אני יכולה לעשות?

לא כל דבר שקורה לנו הוא גזרת גורל שצריך להשלים איתה, הפתרון קיים,

והוא גם לא כזה מסובך – תדאגי שתהיה לך דירה בארץ, מקום שאם לא תוכלי

או לא תרצי לעמוד יותר תחת נטל השכירויות – גם אם זה בעוד עשור או

עשרים שנה או חמישים שנה – תוכלי ללכת אליו, והוא שלך, בינתיים תשכירי

אותו, שמישהו אחר ישלם את המשכנתא.

אגב, בשביל שתהיה לך דירה בארץ, את לא חייבת לקנות דירה בארץ, למה

אני מתכוון? על השקעה בקרקעות יצא לך לשמוע? מדובר בפתרון יצירתי

(שדורש הבנה והיכרות רבה) ונותן מענה בדיוק לאלו שלא רוצים לקנות דירה

היום ולקחת על עצמם משכנתא, ובכל זאת להגיע לדירה, אפילו בחצי

מהמחיר שלה!!!

לסיכום

בחיים קורים לנו המון דברים, חלקם בשליטתנו וחלקם לא. המצב בארץ, הוא

מצב נתון – בין אם נרצה בו ובין אם לא. גם העתיד של שוק הנדל”ן בארץ צפוי

לחלוטין ואנחנו רואים אותו מתממש לנו מול העיניים, בין אם נרצה ובין אם לא.

אבל הבחירה איך לפעול אל מול המצב – היא שלך

הפוסט מהשכירות תבוא הישועה (?) הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת אור מזעקי מתכנן פיננסי מוסמך CFP

אם היית יכולה היום לקנות דירה במחיר של שנת 2020 היית קונה?

– שנת 2020? אני אזכיר לך קצת, בשנת 2020 היינו בתחילתו של משבר

הקורונה, אי ודאות מוחלטת, סגרים, בלאגן, אף אחד עוד לא דיבר על תרופה

או חיסון, לא ידענו כמה זמן זה יימשך ומי בכלל ישרוד. היינו אפופים בפחד

ותחושת חוסר אונים. גם אז רוב האנשים העדיפו לחכות ולא להשקיע, להמתין

עד יעבור זעם.

והיום? היום אנחנו נמצאים בעיצומה של מלחמה, אחת המלחמות הצודקות

בתולדות מדינתנו. כמה זמן היא תימשך? איך היא תיגמר? אנחנו לא יודעים,

אבל אנחנו ננצח, כי אין לנו אפשרות אחרת. ובינתיים? גם את מרגישה את

תחושת החוסר אונים? הפחד? הקיפאון? גם אני. אבל לקפוא זה ההפך

מהדבר הנכון לעשות עכשיו.

על השאלה אם היית יכולה לקנות דירה היום במחיר של שנת 2020 ברור

שענית שכן – המחירים מאז טסו לשמיים בעשרות אחוזים בשנים בודדות.

דירות שנרכשו במהלך מגפת הקורונה עולות היום מאות ואפילו מיליוני שקלים

יותר.

הנקודה שבדרך כלל לא שמים לב אליה כשמסתכלים על העלייה של מחירי

הדירות כל שנה – כאשר המחירים עולים הם עולים בצורה מעריכית, הכוונה

היא שהם עולים כמו שעובד אפקט הריבית דריבית – דירה שנרכשה בתחילת

שנת 2021 ועלתה 1 מיליון ₪, בסוף שנת 2022 לא תהיה שווה 1,278,000

₪ (עלייה של 13.1% בשנת 2021 + 14.7% בשנת 2022 = עלייה של

27.8%), אלא הדירה תעלה 1,297,000 ₪ , משום שכאשר המחירים עלו

בשנת 2022 ב14.7% הם עלו מהמחיר של סוף 2021.

עלייה של 13.1% בשנת 2021 הביאה את מחיר הדירה ל 1,147,000 ₪

ולאחר מכן המחיר הזה של הדירה עלה בעוד 14.7% ל 1,297,000 ₪ בשנת

2022 = עלייה מצטבר של 29.7%.

למה זה קרה? למה המחירים עלו כל כך מהר?

כי אחרי כל משבר מגיעה הצמיחה!

המלחמה בסוף תיגמר, אנחנו ננצח. היציבות תחזור לחיינו ואיתה גם הפעילות

המלאה של המשק הישראלי. הריבית הגבוהה תתחיל לרדת ובמקביל אליה

המחירים יתחילו לעלות.

זו לא השערה או שאלה של אם. זו מגמה ידועה מראש והשאלה הנכונה היא

מתי, וכמה? מתי מלחמה תיגמר ותתחיל הצמיחה, וכמה גדולה היא תהיה.

הערכות צופות שהעלייה במחירי הדירות בארץ תהיה דומה לזו של אחרי

הקורונה – מעל 20% בתקופה של שנה וחצי.

אם ענית כן על השאלה בתחילת המאמר בואי נחשוב יחד קדימה. אין לנו דרך

לחזור אחורה בזמן ולרכוש דירה בשנת 2020 לצערנו… אבל יש לנו אפשרות

לחשוב ולהשפיע על העתיד כבר עכשיו.

בואי נדמיין שאנחנו בשנת 2028 עכשיו, מחירי הנדל”ן בשנים 2024 – 2026

עלו במצטבר ב25%, אני אבוא ואשאל אותך – אם היית יכולה, היית חוזרת

בזמן עכשיו וקונה דירה בשנת 2024 למרות חוסר הודאות, הפחד והקיפאון?

התשובה, היא כן.

אז למה את לא עושה את זה?

את יכולה היום לקנות דירה בלי משכנתא – בפריסייל, לקבל אותה בעוד 4

שנים מהיום, השווי שלה יהיה כמו המחירים שיהיו עוד 4 שנים אבל את רכשת

אותה במחיר של 2024, במחיר של אי הודאות, הפחד, כשהריבית במשק

הייתה גבוהה ואנשים פחדו לקנות כי הם לא ידעו מה יהיה בעתיד.

את מקבעת היום את מחיר הדירה שתקבלי עוד 4 שנים.

וזה כל הסיפור! עליית המחירים אחרי המלחמה היא כבר מזמן עובדה, זה

הזמן להחליט אם לעלות על הרכבת או לראות אותה נוסעת בלעדיך.

היום אפשר לקבל תנאי תשלום מעולים לעסקאות פריסייל, את חושבת

שהיזמים יתנו תנאים טובים גם כשהריבית בשוק תרד והם ימכרו דירות כמו

לחמניות?

איך למצוא את ההשקעה בדירה שהכי טובה עבורי?

רכישת דירה זה לא משחק, יש המון היבטים שחשוב להבין אותם ולקחת אותם

בחשבון. בכנות? אפשר לקנות דירה בלי לווי אבל הסיכוי לעשות משהו מבלי

להבין את המשמעות שלו גבוה יותר כשאין לצידך מישהו עם ניסיון.

יש משפט שמלווה אותי כמשקיע וכמתכנן פיננסי שאני תמיד נוהג לפעול לפיו

בעצמי וכמובן לאלו שמבקשים את עזרתי והוא הולך ככה:

“הדבר שמסכן את ההשקעה שלי הוא לא מה שאני יודע שאני לא יודע, אלא

מה שאני לא יודע שאני לא יודע”.

בעיקר בהשקעות אבל לא רק, הדברים שעשויים להשפיע לרעה על ההשקעה

שלי הם לא הדברים שאני יודע שאני לא יודע, לדוגמא, אני יודע שאני לא מבין

מספיק במשכנתאות, אז אני יכול לנסות ללמוד או להתייעץ עם מישהו שמבין

ואפילו לפנות ליועץ משכנתאות מקצועי ובכך להתגבר על הפער הזה.

לעומת זאת אם יש משהו שאני לא יודע שאני לא יודע – לדוגמא אני קונה דירה

ואני בכלל לא ידעתי שיש חשיבות מבחינת מס רכישה לזה שיש לי דירה

שהורישה לי סבתי – זה עלול לעלות לי בעשרות ומאות אלפי שקלים, ובכלל לא

ידעתי שזה משהו שבכלל צריך לבדוק…

איך אפשר להתגבר על הדברים שאנחנו לא יודעים שאנחנו לא יודעים?

נעזרים במי שיודע, בליווי.

את רוצה לעשות השקעה במיליוני שקלים אבל את לא תיקחי ליווי שיעלה לך

1% מההשקעה? תאמיני לי, מחיר הטעות גבוה הרבה יותר.

לסיום אני רוצה להשליך את המשפט הנודע – “הזמן הכי טוב לשתול עץ היה

לפני 20 שנים הזמן השני הכי טוב הוא עכשיו” על המצב הנוכחי ולומר – הזמן

הכי טוב לקנות דירה בארץ הוא עכשיו, וכדאי מאוד לקחת ליווי מקצועי על מנת

לעשות זאת, אחרת את עלולה לשתול את העץ בצל ולגלות בדיעבד שהוא

בכלל אוהב שמש – אבל לא ידעת את זה…

הפוסט לקנות דירה במחיר של לפני 4 שנים הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת שרון מוזס ביטון

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אחוז משקי הבית שיש להם דירה בבעלותם עומד על כ-66.5% ואילו אחוז השוכרים עומד על כ-27%.

האם רכישת דירה עדיפה על מגורים בשכירות? לפי הכלכלנים והמדדים הסטטיסטיים התשובה די ברורה: מגורים בשכירות זולים יותר מרכישת דירה.

יש כאלה שיגידו שזה טבוע בנו מילדות ושההורים מחנכים כך את הילדים ולמעשה מדובר בסוג של סימן סטטוס, או צורך רגשי בביטחון

אז למה רוב האנשים לא עושים את זה ? בגלל הצורך הפסיכולוגי וצורת החשיבה שלה הורגלנו-

אין תלות בשיגעונות של בעל הדירה – אפשר לעשות אלו שינויים שרוצים בדירה ולא צריך לבקש רשות או להשיב את הדירה למצב שקיבלתם אותה
תחושת יציבות וקביעות – אנשים שרוכשים דירה מתקבעים למקום מסוים ולא עוברים ממקום למקום.

מרגישים הם “חוסכים” כי משלמים משכנתא על הדירה של עצמם במקום לשלם שכירות למישהו אחר.

למה כן כדאי לגור בשכירות על פני לקנות דירה למגורים?

אין צורך בהון עצמי גבוה – אין צורך לגייס מקורות הון עצמי של מאות אלפי שקלים ואין התחייבות לתשלום משכנתא ל-25-30 שנה

אין סיכון של אובדן הבית שלך במקרה של אי עמידה בהחזרי משכנתא

פטור מתשלום מאות אלפי שקלים של ריביות לבנק במשך חיי המשכנתא

חיסכון של הוצאות הנלוות לרכישה כמו מס רכישה, עורך דין, תיווך, ועוד הוצאות הקשורות לשיפוץ והתאמת הנכס לצרכים המשפחתיים שלי

אבל היתרון האמיתי של מגורים בשכירות הוא יכולת השימוש האלטרנטיבית בכסף בצורה של הגדלת ההון של המשפחה – תוך פיזור הסיכון:
פיזור הסיכון – אמת קלאסית אומרת ש’לא כדאי לשים את כל הביצים בסל אחד’. שכירות והשקעת הכספים מאפשרת לפזר את הסיכון. דירה בבעלות למעשה בהגדרה מכניסה את כל הכסף שצברתם לתוך מבנה אחד בודד – שבמשך השנים ממשיך ומייצר לי הוצאות ולא הכנסות ולכן הוא התחייבות ולא נכס.

התחייבות – מוציאה לי כסף מהכיס בלי לייצר הכנסה

נכס- מייצר לי הכנסה ורווחי הון

כאשר אנו רוצים לגור באזור מבוקש שמחירי הנדל”ן בו גבוהים , עלות הרכישה תדרוש מאיתנו לשים הון עצמי גבוה ולהתחייב להחזר משכנתא גבוה .  כאשר האלטרנטיבה היא לגור באותה רמת חיים באותו אזור בנכס עליו נשלם שכירות שהיא פחותה מגובה ההחזר החודשי, ואת ההון העצמי שלנו נשקיע בנכס אחר עליו נקבל שכירות שתשלם את המשכנתא.

כלומר בנכס שנרכוש אנו נשים הון עצמי נמוך , ואת המשכנתא ישלם עבורנו מישהו אחר- בכל יום שמישהו אחר משלם עבורי את המשכנתא , ההון העצמי שלי הולך וגדל.

זה נקראOPM- OTHER PEOPLE’S MONEY

בדרך הזאת אנחנו יכולים להשקיע במספר נכסים שיגדילו את ההון העצמי שלנו , לפזר את הסיכון ולייצר לנו גם הכנסה שוטפת במודלים שונים של השקעות .

בואו נסתכל על זה במספרים פשוטים:

אני גרה בדירת 4 חד ששווה כ 2.5 מיליון

יש לי הון עצמי של 700,000 שח (25% מימון + הוצאות)

אם אקח משכנתא של 1.875 מיליון ל 30 שנה- אשלם כ 9,500 שח החזר משכנתא בחודש

כלומר בפועל נחזיר לבנק כפול ממה שלקחנו ,

כל ההחזר יצא מהכיס שלנו ! וזה לפני ההוצאות הנוספות שיהיו לנו ברכישה ובאחזקה השוטפת של הבית כל השנים!!!

לעומת זאת אם נגור בשכירות נשלם על אותה דירה שכירות של כ 7000 ₪ . – זה כבר חיסכון לשוטף של כ2500 שח!!! האחזקה של הדירה לא תצא מהכיס שלנו!  לא נשלם מס רכישה , או כל הוצאה גדולה אחרת כמו ברכישה.  ונחייה באותה רמת חיים שרצינו.

והכי חשוב לא נהיה חייבים לבנק כ”כ הרבה כסף – לא נהיה בסכנה כל כך גדולה!

בנוסף את ההון העצמי שלנו נוכל לחלק ל2 השקעות נדלן שונות– למשל – ניקנה דירה אחת להשקעה בסכום של כ 1,400,000 – כיוון שזו תהיה דירה ראשונה לא יהיה מס רכישה, נוכל לקבל 75% מימון , כלומר נביא הון עצמי של 350,000 (שזה רק חצי מההון העצמי שיש לנו) וניקח 1050000 משכנתא בפריסה של מסלולים ושנים שיקטינו את גובה ההחזר החודשי למינימום- אפשר לקחת גם במסלול גרייס לכמה שנים אם יש צורך, ולהקטין החזר חודשי.

– את המשכנתא ניקח רק כשהדירה תהיה מוכנה – בינתיים ההון העצמי שלנו יכול להיות מושקע לתקופה קצרה של כשנתיים ולגדול ב כ 10- 20 % תלוי איפה נשקיע…

כשנקבל את הדירה- נתחיל להשכיר אותה- . ההחזר יעמוד על כ 5000- 5300 ₪ . ההכנסה משכירות יכולה להיות נמוכה יותר – כ  4000- – כלומר יתכן שנשלים כל חודש סכום של כ 1300 להחזר המשכנתא… אפשר לקחת גם במסלול גרייס לכמה שנים אם יש צורך, ולהקטין החזר חודשי לחצי ולהשאיר לנו מהשכירות כסף בצד לשעת הצורך

כך המשכנתא משולמת כמעט כולה מכסף של מישהו אחר , כמעט כל עליית הערך של הנכס תהיה הרווח שלי- כי מישהו אחר שילם עבורי את החזרי המשכנתא. ליתר ביטחון נשים בצד סכום לצורך אחזקה של הנכס ונקזז אותו מהרווח בסוף.

אם ערך הנכס יעלה  באופן סולידי – כ 5% בשנה (מה שבד”כ עומד על אחוזים הרבה יותר גבוהים, אבל אני עושה כאן הערכה מאוד שמרנית)  אז בעוד 10 שנים ערכו יהיה קרוב ל 2,100,000=  1400000+700000 אז אני הרווחתי את כל עליית הערך בתוספת כל המשכנתא ששולמה במשך 10 השנים על ידי השוכרים.

בנוסף נותרו לי 350,000 להשקעת נדלן נוספת שיכולה להיות בקרן שתייצר לי הכנסה שוטפת חודשית … שאותה אוכל להשתמש אם אני צריכה עוד השלמת הכנסה או לחסוך ולהשתמש כמנוף לעסקה הבאה… או להשקיע בקרקע שתעשה רווח הוני לטווח ארוך- הכל בהתאם לצרכים וליכולות שלי.

לסיכום אם אנחנו מוכנות לשים בצד את הצורך הרגשי בלגור בבית שבבעלותנו , ולהחליף את הביטחון של המגורים בבעלות , בביטחון של צבירת נכסים והגדלת הון – אנו נוכל תוך  כ 10 שנים ליצור לעצמו יציבות כלכלית אמיתית ולא מדומה . הנכסים שנרכוש יהוו את העוגן שלנו לעשיית עוד עסקות וכך נצבור עוד נכסים.

זה אפשרי ומומלץ גם כשאין הון עצמי גדול, אבל חשוב שתהיה הכנסה יציבה מעבודה כדי שנוכל לקבל משכנתא ולהשתמש במנגון של מינוף.

מוזמנות להתעדכן בפרויקטים שיש לנו בקהילת נדל”נשי בתנאי תשלום והטבות מיוחדות!

הפוסט מה יותר משתלם לקנות בית למגורים או לגור בשכירות? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.